Extinção de condomínio. Venda de imóvel com mais de um proprietário.

Quer vender um imóvel mas existem outros proprietário além de você e eles não concordam com a venda? Saiba como resolver essa situação.

O que é condomínio?

Antes de apresentar o caminho para resolver essa questão, é importante esclarecer que a situação denominada como condomínio é aquela em que duas ou mais pessoas são proprietárias de um bem indivisível. Portanto, não estamos falando aqui do condomínio decorrente de unidades autônomas, no qual apenas as áreas comuns estão em condomínio indiviso.

O condomínio a que nos referimos aqui é o condomínio denominado tradicional, em que duas ou mais pessoas são donas em comum de um bem indivisível, como ensina Luiz Antonio Scavone Junior[1]. Explico. Imagine um apartamento, em que 5 pessoas são proprietárias desse imóvel em frações iguais de 20%. Não é possível repartir esse apartamento e entregar a cada proprietário a sua parte.

Há casos em que é possível fazer a divisão do bem e cada proprietário ficar com um pedaço dele, por exemplo, imagine que um terreno comporte a divisão em partes ou frações ideais, de modo que, após a divisão do terreno seja possível entregar a fração ideal de cada um dos proprietários. Isso pode ser resolvido por simples partilha entre as partes, na hipótese em que há acordo entre elas ou, por ação de divisão, quando não há acordo, mas o bem comporta divisão.

Além disso, nos referimos a pessoa que é proprietária de um bem indivisível junto com outras demais como sendo condômino. Essa situação de propriedade de um bem indivisível junto com outras pessoas é uma situação que tende a gerar conflitos em algum momento. Aliás, Caio Mario da Silva Pereira ensina que essa situação é frequentemente geradora de rixas e desavenças, e fomentador de discórdia e litígios[2] e que, por isso mesmo, é um estado transitório, destinado a cessar.

Extinção de condomínio como solução de conflito

Passaremos então para a solução desse conflito considerando que a via amigável não foi possível, e as partes não conseguiram chegar a um acordo sobre a venda do bem, seja por conta do valor ou porque algum condômino não concorda em vender a sua parte.

Nesse caso, será necessário buscar a via judicial, e pleitear a venda do bem indivisível por determinação judicial. Isso é feito pela ação de extinção de condomínio, prevista no Código Civil no art. 1.320 e seguintes, e no Código de Processo Civil nos arts. 730, 879 a 903.

Na ação de extinção de condomínio promover-se-á a venda do imóvel através de alienação forçada em hasta pública, e sem que os demais condôminos – proprietários - possam impedir essa alienação. Nessa situação, sendo o bem colocado à venda em hasta pública, os demais condôminos têm preferência na arrematação do bem em relação a estranhos.

Arrematado o bem, o fruto, ou seja, o valor da venda, será entregue aos condôminos na proporção da fração ideal de cada um. Isso põe um fim a situação condominial.

Extinção de condomínio de forma amigável

Tratamos acima da solução utilizada quando não há um acordo entre os condôminos para a venda do bem, mas quero aqui pontuar a extinção de forma amigável, que, sem dúvida, põe fim a essa situação condominial de maneira muito mais rápida.

Na extinção de condomínio pela via amigável podem ocorrer duas situações. Na primeira, os condôminos podem decidir vender o imóvel a outra pessoa, ou seja, todos os proprietários daquele bem decidem vendê-lo a um terceiro e estão de acordo com o preço e as condições. A venda do bem põe fim a esse condomínio e cada condômino recebe a sua parte em dinheiro.

Na segunda, ocorre através da adjudicação, em que um único condômino adjudica para si a totalidade da propriedade do bem, pagando aos demais condôminos o valor de suas cotas, é o que explica Luiz Antonio Scavone Junior[3]. Nesse caso, os condôminos deverão chegar a um acordo sobre o valor do bem. Um único condômino adjudica as parte demais condôminos, passando a ser o único proprietário e colocando fim ao então condomínio.

Ficou alguma dúvida? Entre em contato comigo pelo QR Code abaixo ou pelo chat na lateral da tela.

[1] Scavone Junior, Luiz Antonio, Direito Imobiliário: teoria e prática – 19. ed., rev., atual. e reform. – Rio de Janeiro: Forense, 2023, p. 1102. [2] Caio Mario da Silva Pereira, Instituições de direito civil, v. IV. 17ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p.123. [3] Scavone Junior, Luiz Antonio, Direito Imobiliário: teoria e prática – 19. ed., rev., atual. e reform. – Rio de Janeiro: Forense, 2023, p. 1103.