Incorporação imobiliária é obrigatória?

Muito frequente essa pergunta por quem está pensando em construir um condomínio ou por quem está pensando em adquirir um imóvel na planta. Pois bem, a resposta para essa pergunta é depende! Mas eu explico.

Antes de aprofundar o tema, você sabe o que é condomínio edilício? E incorporação imobiliária?

Condomínio edilício e todo espaço que une ambientes privados e ambientes de uso conjunto, ou seja, cada proprietário é dono de sua parte individual e de uma fração da área comum, que dividi com os seus vizinhos.

Existem diversos tipos de condomínios edilícios: os verticais, prédios, também denominados edifícios; os horizontais, podendo ser condomínios de casas, casas geminadas, condomínios de lotes ou condomínio de galpões industriais. Além disso, podemos ter condomínios edilícios residenciais, comerciais ou mistos.

Muitas vezes as pessoas confundem condomínio edilício com edifício, e remetem a condomínio de prédio residencial ou comercial. Portanto, ao pensar em incorporação imobiliária de condomínio edilício, não pense somente em prédios, apesar desse tipo de incorporação ser mais comum de encontrarmos no dia a dia.

Já a Incorporação imobiliária é a “atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”, é como define o artigo 28 e seguintes da Lei 4.591/64.

Em outras palavras, a incorporação imobiliária é a atividade destinada a realizar a alienação - venda - de unidades autônomas na planta.

A função da incorporação imobiliária é dar segurança jurídica para os adquirentes de imóveis na planta, os futuros proprietários, de aquilo que ele está comprando e que muitas vezes está somente num projeto, será entregue numa data futura e específica, pronto e acabado, conforme condições estabelecidas entre as partes em um instrumento particular – também denominado de contrato particular de compra e venda.

Quando sou obrigado a fazer a incorporação imobiliária?

Podemos afirmar que a Incorporação Imobiliária obrigatoriamente deverá ser feita se a intenção do incorporador for vender as unidades antes delas estarem prontas e acabadas. Isso significa que se o incorporador pretender vender as unidades enquanto o empreendimento ainda está em fase de construção, ainda que essa fase de construção esteja muito avançada e falte apenas alguns detalhes para o empreendimento ser entregue, ele precisa incorporar.

É importante esclarecer que se considera que o empreendimento está em fase de construção quando ainda não foi expedido o Habite-se pela Prefeitura. Por outro lado, se já tiver sido expedido o Habite-se daquele empreendimento, podemos dizer que ele está pronto e acabado.

Já, se intenção do proprietário do empreendimento for vender as unidades somente depois de prontas e acabadas, e isso implica em ter o Habite-se expedido, não precisará incorporar.

Nesse segundo caso, normalmente o empreendimento é construído com recursos próprios daquele proprietário do empreendimento, que pode ser uma pessoa sozinha ou um grupo de pessoas – investidores - que se unem para fazer aquele condomínio edilício.

Como nesse segundo caso não houve incorporação, se no meio do caminho for preciso vender uma ou algumas unidades para arrecadar dinheiro para terminar a obra, primeiro terá que ser feita a incorporação imobiliária para então efetuar a venda da unidade ou das unidades de maneira legal.

Você com certeza já viu um estande de vendas de empreendimentos imobiliários, normalmente prédios residenciais, em que se tem um espaço coberto com algumas mesas e cadeiras para recepção dos clientes, uma maquete demonstrando como será o empreendimento, e, algumas vezes, um espaço destinado ao “decorado”, onde o cliente consegue entrar num modelo de uma unidade do futuro empreendimento.

Esses negócios muitas vezes são totalmente vendidos quando tudo que existe de fato naquele momento é um terreno. O que possibilita essa venda é a incorporação imobiliária. Por isso, normalmente também já é disponibilizado logo na entrada do estande, de maneira clara, onde aquela incorporação está registrada, para que a pessoa interessada em adquirir uma unidade consiga checar as informações junto com todos os documentos que compõem aquela incorporação.

Consequências da alienação de imóvel na planta sem incorporação?

Vender uma unidade de condomínio edilício que não foi incorporado durante a sua construção pode implicar em penalidades gravíssimas, como multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, além de configurar uma contravenção penal.

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